Четверг, 25.02.2021, 05:54

Недвижимость в Испании, Марбелья и Малага+34 651020098

Каталог наших cтатей

Главная » Статьи » Мои статьи

«На тяжелом рынке гораздо больше возможностей для консультанта»
25.08.2009

«На тяжелом рынке гораздо больше возможностей для консультанта»

Кризис не мешает крупным международным компаниям осуществлять планы по экспансии российского рынка. В отличие от ритейлеров, которые теперь осваиваться здесь самостоятельно, консультанты предпочитают делать бизнес в партнерстве с местными игроками. О новой стратегии компании, методах работы в регионах, коррупции в России и адском Китае рассказал исполнительный директор NAI Becar Дэвид Годшо.

Арендатор.ру: Дэвид, расскажите о стратегии работы NAI Global в России? В чем ее отличие от стратегии других западных консультантов, работающих здесь?

Дэвид Годшо: Несколько слов о NAI Global. Сегодня у компании 325 офисов и 5000 тысяч сотрудников в 55 странах. Наша стратегия заключается в том, чтобы присутствовать везде, в том числе на локальных рынках и обладать знаниями о локальных рынках. То же самое мы хотим делать и в России, то есть предоставлять услуги нашим клиентам на местных рынках по всей стране в партнерстве с местными игроками. Это основное отличие, у нашего офиса в России – российский собственник. Многие наши конкуренты имеют схожую стратегию: они приходят в России и покупают российскую компанию, я имеют в виду 5-6 крупнейших нынешних игроков на рынке, которые пришли в Россию 10-15 лет назад. Однако основой нашего подхода является не приобретение, а партнерство с лучшим местным игроком и создание условий, чтобы этот местный игрок оказывал такие же качественные услуги, как и остальные компании группы по всему миру. Но при этом, я подчеркиваю, что мы, прежде всего, работаем с местными игроками, и это наша стратегия развития в России - обеспечивать качественные услуги нашим клиентам силами местных игроков.

Известно, что это не первая ваша попытка выйти на российский рынок консалтинговых услуг. В 2005 году вы выступили в партнерстве с Vesco Group. Что не сложилось?

Мы считаем, что неправильно сидеть и ждать, когда появятся возможности для выхода на рынок, поэтому четыре года назад вышли на российский рынок в партнерстве с местным игроком. И совместно работали с международными клиентами, приходящими в Россию, пытались достичь сильных позиций на этом рынке, и это было относительно успешно. Компании NAI Vesco удалось закрыть несколько крупных сделок с международными партнерами, и за это время мы убедились, что наши клиенты – международные инвесторы - в России могут чувствовать себя вполне безопасно. При этом Vesco решили изменить стратегию и сосредоточится на рынке жилой недвижимости, мы же планируем выйти на новый уровень работы в России в сегменте коммерческой недвижимости. Сейчас мы чувствуем себя в России комфортно, понимаем рынок и можем гарантировать надежность нашим международный клиентам, потому что мы знаем, как проводить с ними сделки с учетом местных сложностей. У нас появляется прекрасная возможность в кризисное время развиваться не только в Москве, но в Санкт- Петербурге и регионах. Мы верим, что кризисное время, когда экономика стагнирует, - идеальный момент для развития, и риски ниже, чем два года назад. Забавно, что когда рынок на подъеме, никто не замечает рисков, а когда рынок на дне, как сейчас, никто не замечает возможностей. И сейчас, вероятно, даже лучшее время, чем два года назад для повторного выхода на рынок с сильным партнером. Сейчас под управлением Becar находится более миллиона квадратных метров площадей, включая facility и property management. NAI Becar создаст более многочисленный и сильный офис, способный проводить более сложные сделки.

Вы сказали, что рынок сейчас стагнирует и вы пытаетесь быть консультантами на этом рынке. Кого вы собираетесь консультировать, если сегодня практически никто не начинает новых проектов?

Когда рынок растет, как два-три года назад никто не видит рисков, и никто не нанимает консультантов, потому что думают, что всё могут сделать сами. Это ошибка. Долгое время в России, и не только в России, многие компании считали, что консультанты - это такие люди, которые приходят в середине сделки и хотят оттяпать свой кусочек. И долгое время в России консультанты действительно занимались именно этим. Они пытались войти в сделку в качестве агента или брокера и заработать, не вкладывая ничего. Такая практика привела рынок к коллапсу. А сейчас у нас действительно есть возможность доказать нашим клиентам в России, что мы можем быть полезны. Когда у всех проблемы, когда все бояться возвращаться на рынок, это возможность для нас прийти к нашим клиентам и сказать: «Посмотрите, мы можем помочь вам вернуться на рынок и извлечь прибыль из этой ситуации, получить преимущество на падающем рынке». И это - то, что мы собираемся делать. Мы собираемся работать в нескольких направлениях. Первое направление - это банки. Их основной бизнес - предоставлять банковские услуги, а не управлять недвижимостью. В настоящее время российские, международные банки не знают, что делать с активами в виде недвижимости, которые они получили от обанкротившихся кредиторов, как управлять ими. Может быть, они хотели бы их продать, но это очень сложно, потому что сейчас на рынке нет денег, и они не придут в Россию еще, по крайней мере, несколько месяцев. Также банкам сложно определить, по какой цене эти активы реально могут быть проданы. Мы можем помочь им в этом. Мы также можем помочь им, если они решат не продавать их, потому что рынок на дне. Мы можем провести оценку этих объектов и подсказать, как этими объектами управлять.

Кроме того, множество арендаторов, особенно иностранные компании, до сих пор платят слишком высокую арендную плату по ставкам, которые были на рынке 6 месяцев назад. Мы можем объяснить нашим клиентам: «Послушайте, рынок упал, вы можете платить меньше, мы можем вам в этом помочь. Мы можем вам помочь переехать в лучшее место с более низкими ставками». Это касается и ритейла. Я говорю не о маленьких объектах ритейла, а о международных операторах, приходящих в Россию. Масса торговых площадей сейчас может быть сдана по более низким ставкам, и мы готовы вести переговоры об этом для наших клиентов. Конечно, мы собираемся стать сильным игроком, одним из лидеров рынка. Но в первую очередь мы хотим, чтобы наши клиенты были в безопасности и получали выгоду даже в условиях кризиса. Хочу отметить, что не нужно видеть в падении рынка только негативные стороны, пользуйтесь его преимуществами.

Вы чувствуете себя в безопасности в России? Потому что, к примеру, ваш клиент IKEA постоянно испытывает серьезные трудности в России, связанные с административными барьерами и коррупцией.

Российский рынок - очень сложный рынок. Тем не менее в мире он такой не один. Мы работали практически на всех развивающихся рынках, некоторые из которых еще сложнее. Например, Китай, где вести дела с местными властями – это иногда настоящий ад. Россия тоже достаточно сложный и рискованный рынок сейчас. Многие иностранные компании опасаются русской мафии, коррупции и прочего. Однако не стоит бояться рынка в целом. Мы должны работать с конкретными проблемами, в конкретных местах. Мы готовы к этому в NAI, это наша стратегия - конкретные решения для конкретных проблем. Мы не приходим с большими красными буквами «Россия» и длинным списком проблем. А работаем с каждой конкретной ситуацией. Что касается IKEA, у которой были проблемы с выходом в Екатеринбург и некоторые другие регионы, то это действительно трудно - заходить в регионы, потому что рынок там не такой прозрачный, как в Москве, а в Москве не такой прозрачный, как на Западе. Здесь вы можете столкнуться с административными проблемами, вы можете столкнуться с коррупцией, к сожалению, это реальность сегодняшней России, и надежда, что что-то измениться к лучшему в ближайшие 5-6 лет, очень незначительна. Поэтому проблемы, безусловно, нужно решать с использованием местных игроков. Мы можем не знать, как прийти в Екатеринбург и решить вашу проблему, но знаем, у какой компании в этом городе есть местный сотрудник, местный консультант, который работает там пятнадцать-двадцать лет и точно знает, что можно делать, а чего нельзя. Конечно, риск есть всегда, и наша работа – снизить его. Это наш вклад в сделку. Я не вижу проблем на высокорисковом рынке, я вижу только возможности. Если рынок легкий, то на нем гораздо меньше возможностей для консультанта. Если рынок тяжелый, то вы всегда можете объяснить своим клиентам: «Послушайте, мы знаем, как это сделать, потому что мы лучшие игроки на местном рынке».

Есть ли сейчас интерес иностранных инвесторов к российскому рынку?

Я думаю, что в последующие несколько месяцев мы вряд ли станем свидетелями каких-либо серьезных сделок с участием иностранных капиталов в России. Причина в том, что если мы сравним доходность в России с доходностью в Европе, в Азии, Австралии, например, то увидим, что российский рынок недвижимости все еще очень переоценен. Это продолжается уже многие годы. Когда мы начинали в России три-четыре года назад, мне было очень странно видеть, как некоторые иностранные инвесторы готовы были прийти в Москву и приобрести очень дорогое офисное здание с доходностью 6,5-7% при том, что в то время можно было найти офисное здание класса «В» в Западной Германии с абсолютно аналогичной доходностью. Я имею в виду вот что: если у вас есть $100 или $200 млн долларов, которые вы готовы инвестировать в офисное здание и получить при этом 6,5% доходности как в России, так и в Германии, куда вы пойдете? Ответ очевиден, потому что риски в России все еще высоки. А когда рынок обваливается, российские риски становятся еще более высокими. Для инвесторов это означает, что они должны искать еще более высокие ставки капитализации, чем были раньше. Если вы посмотрите на текущую ситуацию в России, то ставки капитализации сейчас 9 %-10% как и шесть месяцев назад. В то время как инвесторы ищут 18-20%. Таких предложений они не смогут здесь найти, возможно, еще целый год. В то же время в Англии вы можете получить ставки капитализации 6,5-7% на первоклассное офисное здание, то же самое в Манхеттене, В Австралии вы можете получить 10%, и снова возникает тот же вопрос: «Если вы можете получить первоклассное здание в Сиднее по 10% и такое же здание в Москве по 13-14%, куда вы пойдете?». Вы, вероятно, пойдете в Сидней, Токио, Нью-Йорк и Лондон. Я думаю, что иностранные инвесторы вернуться в Россию, когда ставки капитализации достигнут того уровня, которого они ожидают, не раньше.

Вероятно, в последующие шесть-девять месяцев ставки, вероятно, достигнут 15-17%. И тогда иностранцы начнут возвращаться в Россию. В первую очередь это будут спекулятивные инвесторы с Ближнего Востока и Израиля. Западноевропейские и американские инвесторы, возможно, будут готовы покупать и при таких ставках как сейчас, но при гораздо меньших рисках.

Значит ли это, что для российских инвесторов гораздо выгоднее приобретать недвижимость за рубежом, а не в России?

Конечно, я считаю, что сейчас прекрасная возможность для этого, потому что, инвестируя в зарубежную недвижимость, российские инвесторы могут избежать валютных рисков. Во-первых, российские инвесторы могут хеджировать валютные риск, так как рубль далеко не самая стабильная в мире валюта, и, владея недвижимостью в России, вы этим рискам подвержены. Вторая причина – если вы инвестируете в России в Москву, Санкт - Петербург и регионы, то получите 10-14% капрэйт и соответствующие риски, поскольку вы никогда не будете знать, что вы покупаете. Я имею в виду, что в России очень сложно подобрать качественный объект для инвестиций. Даже в Индонезии можно получить достаточно высокие ставки при низких сопутствующих рисках. Вы можете пойти на азиатский рынок, можете пойти в Нью-Йорк и получить ставки капитализации, которые были два года назад в России. Пару дней назад мы разговаривали с инвестиционными фондами, которым мы предлагали недвижимость в Японии по ставкам более 20%. Это удивительно, это невозможно было представить себе даже год назад! Это ненормально! В нормальных условиях вы никогда не получите подобную ставку, с IRR более 50% в течение пяти лет. У инвесторов сейчас есть много возможностей, поскольку рынки недвижимости упали по всему миру. Это хорошее время для российских инвесторов, у которых есть деньги. И оно продлиться еще 7-9 месяцев. Я думаю, что затем ситуация изменится, цены вернутся на соответствующий уровень, и тогда российский рынок станет более привлекательным. Таким образом, следующие 9 месяцев станут для российских инвесторов, вероятно, наиболее подходящими для того, чтобы двинуться за границу.

Год назад все говорили, что российский рынок станет более суровым, и что пришло время успешных компаний. Чувствуете ли вы, что российский рынок стал более суровым, чем год назад?

Что вы имеете ввиду под «более суровым»?

Сильные компании становятся более сильными, а слабые компании уходят.

Этот кризис повлияет на российский рынок очень благотворно. Я имею в виду, что многие активы, которые были переоценены и имели слишком низкие капрэйт, в ближайшие три-четыре года вернуться на более приемлемые уровни. Благотворно будет и то, что многие девелоперы, переоценившие свои силы, а также компании с нездоровыми бухгалтерскими балансами просто исчезнут. Это ужасно, но это рынок. Здоровые игроки, проводившие консервативную политику, сейчас имеют большие возможности. Например, Becar - компания, которая не брала на себя чрезмерные риски и не распылялась на множество проектов в эти тучные годы 2002-2008 гг. Поэтому у компании сейчас много возможностей, чтобы стать сильным игроком, и это справедливо не только по отношению к брокеру, девелоперу, но и для любой другой компании, и не только в недвижимости. Кризис очень отрезвляет, действительно, множество инвесторов приостановили инвестиции в Россию только из-за кризиса, потому что цена перестала быть справедливой по соотношению риск/доходность. Поэтому в ближайшие шесть месяцев мы увидим в России возвращение цен к справедливому уровню, что, безусловно, оздоровит рынок недвижимости.

Источник: Арендатор.ру
Категория: Мои статьи | Добавил: aspain (16.02.2010)
Просмотров: 518 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Поиск
Форма входа
горячее предложени
Фото о Испании
Объявления
[12.02.2015][апартаменты]
Продается квартира (0)
[02.07.2012][виллы]
Шале в Марбелье на 1 линии пляжа с выходом к морю (0)
[21.06.2012][апартаменты]
Апартаменты в аренду у пляжа. (0)
[21.06.2012][апартаменты]
Квартира в Испании, Коста-Брава! (0)
[12.04.2012][апартаменты]
Квартира в аренду на лето в Испании. (0)
Другие новости
Мини-чат
Друзья сайта
  • Официальный блог
  • Сообщество uCoz
  • FAQ по системе
  • Инструкции для uCoz
  • Статистика

    Онлайн всего: 1
    Гостей: 1
    Пользователей: 0
    [09.10.2012][Мои статьи]
    Коммерческая недвижимость в Испании (0)
    [23.03.2012][Мои статьи]
    Россияне активно скупают недвижимость за рубежом (0)
    [22.03.2012][Мои статьи]
    Россияне вложили в недвижимость Испании миллиард евро (0)
    [16.02.2012][Мои статьи]
    Порт Банус (0)
    [14.02.2012][Мои статьи]
    Кризис сделал зарубежную недвижимость доступной (0)
    [13.02.2012][Мои статьи]
    Митинги стимулировали рост интереса к зарубежной недвижимости (0)
    [07.12.2012][Виллы.]
    Предлагаем современную виллу с отличным видом (0)
    [07.12.2012][Виллы.]
    Предлагаем виллу под ремонт в Торремолиносе (0)
    [07.12.2012][квартиры.]
    Срочная продажа квартиры в центре (0)
    [07.12.2012][квартиры.]
    Продаю апартаменты на первой линии.Беналмадена Коста. (0)
    [14.05.2012][квартиры.]
    Квартира на продажу в Аймонте (0)
    [14.05.2012][квартиры.]
    Отличные апартаменты в Новой Андалусии (0)