«Цены на жилье в Испании достигли пика к концу 2007 г. — около 2200 евро
за кв. м в среднем по стране, — говорит аналитик УК «Финам Менеджмент»
Максим Клягин. — Коррекция, связанная с негативным влиянием кризиса,
стала очевидной уже в начале 2008 г. Согласно данным министерства
жилищного хозяйства Испании, в 2008 г. недвижимость подешевела в среднем
на 3,2%. По мнению большинства экспертов, средний уровень снижения
составил около 10%. При этом наиболее существенное уменьшение цен
отмечалось в самых «перегретых» прибрежных районах: до 20-30%».
Большие
неприятности
По словам генерального директора «МИЭЛЬ-DPM»
Натальи Завалишиной, рынок Испании считается одним из наиболее
пострадавших в мире: «Большинство объектов подешевели до 30-35% (по
официальной статистике — на 7-15%). Однако, по нашим данным, в большей
степени пострадали острова и удаленная провинция».
«Как и в ОАЭ,
испанское жилье оказалось «мыльным пузырем». За последние годы оно
подорожало в три раза; новых домов построено больше, чем где-либо еще в
Европе. В результате около миллиона объектов не проданы, цены упали на
40%, а в ряде случаев и на 50-60%», — рассказывает управляющий директор
«Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Как сообщает руководитель
департамента зарубежной недвижимости Century 21 BeverlyWood Realty Юлия
Кайнова, на курортах континентальной части страны коррекция составила в
среднем 15-20%, а то и 30-50%: «Однако в некоторых курортных уголках
снижение составило лишь 8-10% — например, на Коста-Брава, где не было
такого бурного строительства и преобладала вторичка».
Достоинства
«Основные
плюсы владения недвижимостью в Испании — прекрасный климат и масса
открывающихся для покупателя возможностей (получить шенгенскую
мультивизу, дать хорошее образование детям, заниматься различными видами
спорта). Кроме того, необходимо учитывать богатое культурное наследие
страны. Минусы тоже есть: удаленность от России, необходимость
добираться до многих регионов дополнительно (машиной, поездом,
внутренним авиарейсом)», — считает Наталья Завалишина. Кроме того, по ее
словам, весомым аргументом в пользу Испании является то, что местные
банки предоставляют ипотеку нерезидентам. Можно получить кредит под 4-5%
годовых, с минимальным набором документов. «Конечно, нужно смотреть
конкретные предложения. Единственное, о чем я всегда предупреждаю, —
снижение цен реально не такое большое, как часто ожидают клиенты. Многие
рассчитывают, что им предложат какие-то варианты, особенно дефолтные,
то есть выставляемые на продажу банками, по смехотворным ценам — с
дисконтом 50 или даже 70%. Такое найти очень сложно», — говорит эксперт.
Процедура
По
словам руководителя GEDAnalytics Александра Пыпина, покупка жилья
предполагает большие траты — около 10% от стоимости: «Сумма складывается
из расходов на оформление (агенту платит продавец), налогов на
приобретение недвижимости (до 7%) и спекулятивный доход (до 30% от роста
стоимости объекта). Кроме того, налоги (на недвижимость, на вмененный
доход от владения ею, на имущество) суммарно составляют до 4% от
стоимости. Ставки большинства налогов устанавливаются региональными
властями по сложным схемам и зависят от стоимости объекта, расположения,
типа земли, давности владения и т.д. Кроме того, обязательны платежи в
ТСЖ за обслуживание. Каких-либо преимуществ в плане получения
гражданства или вида на жительство недвижимость не дает. Впрочем, есть и
плюсы: благоприятный климат, сложившаяся коммунальная и прочая
инфраструктура, высокий уровень демократии и культуры, достаточно
стабильные цены на жилье. Кроме того, сравнительно легко получить
ипотеку под залог приобретаемого объекта: до 80% стоимости под 4-6%
годовых». По словам эксперта, недвижимостью и землей иностранцы в
Испании могут владеть свободно, а ипотеку дают не только на вторичные,
но и на строящиеся объекты.
Интерес россиян
По различным
оценкам, в последние годы среди иностранных покупателей испанского жилья
преобладали англичане (свыше 80%). Второе место в этом своеобразном
ранкинге занимали французы, а третье многие эксперты отдавали нашим
соотечественникам. «Активность россиян в докризисный период была высока.
Причины — относительно невысокие цены, их динамичный рост, развитая
инфраструктура, привлекательный климат», — говорит М. Клягин. «Наши
сограждане и сегодня проявляют интерес к Испании, однако если раньше она
фигурировала в 20-25% запросов на зарубежную недвижимость, то сегодня –
в 1-2%. Так что спешить не стоит. Скорее всего, в ближайшие два-три
года падение цен продолжится, добавив к нынешнему дисконту еще 15-25%», —
говорит Е. Скоморовский.
По словам А. Пыпина, россияне
предпочитают теплое побережье, причем хороший объект в популярной
курортной зоне стоит столько же, сколько московская квартира. «Сейчас
оптимальное время для покупки, поскольку продавцы все еще сговорчивы, а
положительные моменты в динамике рынка уже отмечаются — то есть
предпосылки к росту цен в ближайшем будущем налицо, — рассказывает Ю.
Кайнова. — Большинство запросов россиян находится в бюджете 100-250 тыс.
евро. Помимо континентальной части страны потенциальные покупатели
интересуются островами (в частности, Канарами)».
Перспективы
«Испания
всегда была одним из самых популярных у россиян государств. В последнее
время мы фиксируем усиление интереса, даже некоторое увеличение
количества сделок, и связываем это со снижением цен. Большинство
клиентов используют момент, чтобы приобрести с существенным дисконтом
то, что раньше было недоступно или очень дорого, — говорит Н.
Завалишина. — Однако определить, насколько перспективно инвестировать в
эту страну, не так просто. Сейчас немало мест, куда выгодно вкладывать,
поэтому рекомендовать однозначно — непростая задача. Меня часто просят
помочь выбрать — Испанию или Италию, Испанию или Болгарию и т.д. Мое
мнение – везде есть свои преимущества, поэтому стоит исходить из личных
предпочтений или из конкретного объекта, который может оказаться очень
выгодным (или наоборот)». По словам эксперта, покупать в Испании стоит
на побережье или в крупных городах, где недвижимость (и жилую, и
коммерческую) всегда можно использовать для получения дохода.
Алексей
Сергеев
Источник: Domania.ru |
