По мере изучения россиянами рынков зарубежной недвижимости их стратегия как покупателей меняется. Сначала люди приобретают дом для себя — для жизни и отдыха. Потом задумываются о том, что можно сдавать жилье в аренду и получать доход. Ну а продвинутый инвестор вкладывает уже не в жилье, а в коммерческую недвижимость — офис, магазин, склад, отель. Она приносит гораздо более высокие дивиденды.

Насколько выгоднее?

О том, что доходность коммерческой недвижимости, как правило, выше, чем жилой, говорят все эксперты, которые работают в области инвестиций. Давайте посмотрим сначала, какую прибыль приносит жилье. Согласно данным аналитического портала Global Property Guide, самый высокий показатель рентной доходности (это отношение годового дохода от сдачи в аренду к стоимости объекта недвижимости) в Европе у Македонии (9,91%), Украины (9,09%) и Венгрии (8,11%). Самый низкий — у Греции (2,48%), Андорры (2,35%) и Монако (1,48%). Кстати, Россия имеет показатель 3,45%, что вполне соответствует европейской норме, а из стран с сильнейшей экономикой лидирует Германия (5,12%), доходность во Франции и Великобритании ниже (3,85 и 3,48% соответственно). «Показатели коммерческой недвижимости выше в среднем на 1,5–3,5%», — отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. По словам Анны Левитовой, управляющего партнера компании EVANS, доходность в сегменте торговой недвижимости Европы составляет сегодня 6,8–6,9%, офисной — 7,2%, складской и индустриальной — около 7% (а на зрелых рынках — до 8,4%).

«Номера в отелях прибыльнее вдвое: при одинаковой площади 27–30 кв. м студио принесет 5% доходности, а номер — 5% плюс еще 5% от инфраструктуры гостиницы: аренды конференц-залов, магазинов и от платных сервисов — мини-бара, завтрака в номер и т.д.», — говорит Игорь Индриксонс, глава консалтингового портала по инвестициям в недвижимость Indriksons.ru.

Компас инвестора

Конечно, показатели доходности не являются единственным критерием, по которому нужно выбирать объект для вложений. Следует оценить стабильность экономики той страны, в которой планируют сделать инвестиции, и, в частности, позиции выбранного сектора коммерческой недвижимости в ней.

Важным фактором являются гарантии получения долгосрочного стабильного дохода. Наилучший вариант — это наличие договоров аренды на 10–15 лет. Нужно быть уверенным в ликвидности объекта (возможность в течение короткого срока перепродать его) и понимать потенциал роста его капитализации (стоимость). Только тогда можно будет выйти из инвестиции без потери стоимости либо с существенной премией.

Ну и конечно, чем меньше вовлеченность инвестора в управление купленным бизнесом, тем лучше. «Подавляющее большинство российских предпринимателей и топ-менеджеров, за два десятилетия капитализма в России сделавших состояния благодаря упорному труду и предпринимательской жилке, не хотят за рубежом начинать с нуля», — отмечает С. Зингель.

Наконец, не последнюю роль играет возможность получить ВНЖ для себя и своей семьи и таким образом приготовить себе запасной аэродром и заниматься бизнесом в другой стране.

По совокупности вышеперечисленных критериев лидируют европейские гранды — Германия, Великобритания и Франция, считает С. Зингель. Здесь сильнейшая в Европе экономика, высокий уровень защиты инвесторов, в том числе и нерезидентов. Рынки недвижимости этих стран прошли через мировой финансовый кризис без существенных потерь, объекты коммерческой недвижимости характеризуются высокой ликвидностью. Благодаря доступности для россиян кредитования с фиксированными ставками от 3%, а также достаточно высокому арендному доходу, гарантированному долгосрочными договорами, инвесторы из России вполне могут рассчитывать там на получение стабильного (8–14%) годового дохода по вложенным инвестициям. Еще один плюс — перспективы стабильного ежегодного роста стоимости недвижимости в этих странах (около 2–3%).

Глобальную оценку рынкам по сегментам дала А. Левитова. Наиболее перспективными рынками с точки зрения инвестирования в офисную недвижимость, заявила она, сегодня являются в Европе Лондон, Париж, Стокгольм, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург, Люксембург; в Азиатско-Тихоокеанском регионе — Шанхай, Пекин, Токио, Сеул, Сингапур, Мельбурн; в Северной и Латинской Америке — Нью-Йорк, Вашингтон, Торонто, Ванкувер, Сан-Франциско. Торговая недвижимость принесет максимальный доход в крупнейших экономических центрах Германии (Рейнско-Рурский бассейн) и Франции, а также в Стокгольме, Лондоне, Сингапуре и Гонконге. При этом в Восточной Европе самый перспективный рынок для инвестирования в торговую недвижимость в Варшаве.

Самые ликвидные рынки для инвестирования в складскую и индустриальную недвижимость — это промышленные центры Северной Америки и Азии: Сингапур, Лос-Анджелес, Гонконг, Торонто, Сан-Франциско, Нью-Йорк и Чикаго. В Западной Европе наиболее активны рынки Мадрида, Лондона и Парижа, в Восточной — Праги.

Самые большие суммы в отельную недвижимость в 2011 г. инвестировали в Нью-Йорке, Лондоне и Париже, в двадцатку самых востребованных рынков вошла и Москва. В США находится 60% наиболее активных рынков.

Определившись со страной, инвестор должен выбрать тип недвижимости, в который он хочет вложиться. Это зависит от бюджета покупателя, содержания инвестпортфеля, чувствительности к риску и т.д. «Стоит отметить, что вложения в торговую, офисную и другие виды недвижимости требуют значительных средств, поскольку чаще всего продают не отдельные офисные или торговые помещения, а здания целиком, поэтому такие инвестиции редко возможны для частных лиц», — предупреждает А. Левитова. Подобные вложения делают пенсионные, инвестиционные фонды. Частнику доступны такие сегменты, как студенческая недвижимость, жилье в домах престарелых, номера в гостиницах, ячейки в складах самообслуживания, места в многоэтажных парковках.

Используйте ипотеку!

Любой грамотный инвестор никогда не станет пренебрегать возможностью привлечь заемные средства, и во многих странах, как правило, такая возможность есть. Использование кредитного плеча — это способ повышения доходности на вложенные инвестиции (показатель вычисляется соотношением дохода от аренды к первоначальному взносу, уплаченному при получении ипотеки). Если ставка кредитования ниже уровня доходности, инвестор погашает платежи по ипотеке из получаемых дивидендов от аренды.

Два варианта покупки объекта с рентной доходностью 7% в качестве примера предлагает проанализировать С. Зингель. В первом случае приобретение совершают за собственные средства, без привлечения заемного финансирования, и прибыль от инвестиций составит 7% годовых, то есть будет равна уровню рентной доходности.
Во втором случае этот же объект покупают с привлечением заемного финансирования в размере 70% по ставке 3,5%. Тогда доходность инвестиций (за вычетом процентов по кредиту) составит 15% годовых, то есть будет существенно выше рентной доходности.

Также в отношении варианта инвестирования с использованием кредитования важно отметить следующее: расходы на выплату процентов по кредиту уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. То есть, проинвестировав по второму варианту, инвестор будет уплачивать существенно меньший налог на прибыль с одной и той же суммы. Как следствие, если сравнивать варианты инвестирования по показателю чистой прибыли после налогообложения, то выгода использования кредитования станет более очевидной.

Еще один плюс ипотеки в том, что банк-кредитор перед выдачей займа проводит полную и всестороннюю проверку приобретаемого объекта недвижимости. Иными словами, если банк одобрил кредит, то и инвестору можно быть спокойным. А вот если он не одобрил кредит на этот объект, то это для инвестора серьезный повод задуматься.

Также, продолжает С. Зингель, доходность в ряде случаев может быть повышена благодаря частно-государственному партнерству. Власть, стимулируя развитие той или иной территории, прокладывает на бюджетные средства коммуникации к строящимся на частные деньги объектам. Такое сотрудничество существенно повышает инвестиционную привлекательность проекта.

Реализация проекта с расчетом на уже существующих клиентов также весьма выгодна. Например, в сфере складской недвижимости распространена практика строительства объекта под конкретного заказчика, который обязуется купить или арендовать площади на длительный срок.