Четверг, 25.02.2021, 06:09

Недвижимость в Испании, Марбелья и Малага+34 651020098

Каталог наших cтатей

Главная » Статьи » Мои статьи

Из чего состоит ипотека? Дифференциальная и аннуитетная схема погашения платежей.
Во время оформления ипотечного кредита, вам необходимо знать из чего он "состоит”, ведь насчитывается около 60 различных пунктов ипотеки. Сюда входят и срок, на кото-рый кредит оформляется, и его размер, и различного рода комиссионные сборы, и про-центная ставка, и штрафы за досрочное погашение и т.д.
Взять, к примеру, различные комиссионные сборы (за рассмотрение заявки или аренду ячейки) в основном разовые и практически не значительны, если сравнивать их с суммой ипотеки. Другие, такие как штраф, за досрочное погашение, снятие залога с имеющегося недвижимого имущества, действуют на протяжении некоторого времени, которое намного меньше времени, погашения кредита. Однако существуют и такие комиссии, что они оп-лачиваются каждый раз при погашении кредита. К таким сборам относится, например, комиссия за обслуживание счета.
Следует так же помнить, что процентная ставка кредита, которой всегда приманивают различные банки, не является решающим фактором его стоимости. В основном людей привлекают самые низкие процентные ставки кредита. Тем из них, которые на подсозна-тельном уровне уже решили брать кредит именно в банке с низкой ставкой ипотеки, очень тяжело глубже проанализировать всю ситуацию кредита. Зачастую на такой показатель как тип погашения кредита, мало кто обращает внимание, не смотря на то, что этот пока-затель, так же как и процентная ставка является одним из самых важных. Существует два типа погашения: аннуитетный (погашение кредита одинаковыми частями) и дифференци-рованный (понижающийся, когда сумма кредита начисляется в зависимости от его остат-ка).
Практически каждый специалист в области ипотеки не ошибется, если назовет количество банков в процентном соотношении, которые кредитуют население по аннуитетному типу кредитования. Это число составляет 99% банков. Людям, которые хотят взять ипотечный кредит, необходимо обращать внимание не только на сумму процентной ставки ипотеки, но и на тип ее платежа. Поэтому, при оформлении ипотеки в первую очередь необходимо разбираться с двумя показателями кредита: процентной ставкой и типом погашения кре-дита.
Дифференцированные платежи
При таком виде платежей вся сумма кредита делится на равные доли и погашается каж-дый месяц таким образом: одна из равных частей плюс процент, который начисляется на остаток взятого кредита.
Даже для не опытных в этой сфере людей, недостатки такого вида платежей очевидны. Ведь практически две трети процентов приходится выплачивать в первой половине срока погашения кредита. А ведь на эти деньги можно приобрести намного больше, чем, к при-меру, через несколько лет. Это связано с тем, что инфляция существует, и что она по всем прогнозам аналитиков снижаться не будет. Следующее, на что следует обратить внима-ние, это то, что оформить такой кредит намного сложнее. Ведь банк, страхуя себя, сам оценивает максимальную сумму кредита, исходя из способностей платежеспособности заемщика.
Но существует некоторый парадокс в том, что один из самых главных недостатков являет-ся одним из главных преимуществ. Речь идет о первом недостатке. Положительным каче-ством этого недостатка является то, что, суммируясь инфляции и падающие проценты, а так же периодическое повышение заработных плат, ведет к тому, что к концу погашения кредита его сумма будет несущественной для заемщика. В основном наблюдается сниже-ние этой суммы на десятки раз.
Однако достоинства дифференцированного платежа не в этом. Для качественной оценки указанной схемы, необходимо рассмотреть другой тип платежа – аннуитетный.
Аннуитетный платеж
Примерно в период с 2002 по 2003 годы практически все финансовые учреждения стали переходить именно на аннуитетный тип кредитования. При такой схеме заемщик оплачи-вает каждый месяц одинаковую сумму, в которую включены проценты, однако они не ме-няются. При такой схеме платежей намного больше минусов, чем при дифференцирован-ном типе.
Первое, принцип расчета аннуитетной схемы заключается в том, что полная сумма выплат будет превышать сумму выплат при дифференциальном типе. В цифрах это будет выгля-деть примерно так. Если заемщик берет в банке кредит на 10 лет, то ставка в 12% при ан-нуитетной схеме, буде равнозначно 14% при дифференцированном типе платежа.
Второе, при аннуитетной схеме, так же как и при дифференцированной, имеет место не-достаток того, что практически две трети всего долга по процентной ставке приходится выплачивать в первую половину срока. Аннуитетную схему погашения кредита другими словами называют "погашение равными долями”. Однако, это далеко не так, ведь на про-тяжении первых месяцев и лет заемщик выплачивает лишь проценты, тогда как сам долг остается не тронутым.
Для наглядности представим ситуацию. Два заемщика взяли кредит на одинаковую сум-му. Однако один взял в банке, который работает по аннуитетному типу, а другой – по дифференциальному типу. По прошествии половины срока погашения кредита, они ре-шили погасить его досрочно. Оба заемщика на данный момент времени уже погасили по три четверти процентных платежей, однако клиенту банка, работающего по аннуитетной схеме, придется заплатить половину основного долга, в то время как клиенту другого бан-ка лишь три четверти.
Такая же ситуация получится и в случае, если оба заемщика окажутся неплатежеспособ-ными. Клиент, обслуживавшийся банком по дифференциальному типу платежей, заплатил на 15 – 18% больше, от того, который брал заем в банке, работающем по аннуитетному. Но, не смотря на это, он ко времени своего дефолта, уже выплатит половину основного долга и, потеряв заложенное жилье, сможет поселиться в другом жилье. А вот другой заемщик, хотя и перечислит банку такое же количество процентных платежей, как и его "коллега” с другого банка, основного долга погасит лишь четверть.
Об истинной сущности банков.
Можно так ответить на вопрос: почему большинство банков перешло к аннуитетному ти-пу платежей. Несколько лет назад наша страна, как и множество других стран, наблюдала ипотечный бум. Когда на протяжении года в стране фиксировалось все больше и больше финансовых учреждений. Каждый месяц практически по 10 банков выходило на ипотеч-ный рынок. После чего, из-за жесткой конкуренции банков, стали падать процентные ставки. У людей, взявших кредит под 20% годовых, возник вопрос, а не взять ли кредит в другом банке под 14%, а потом и под 10%? Поэтому банки решили поспособствовать, что бы народ не брал кредиты в других банках для погашения уже имеющихся.
Аннуитетный тип погашения кредита – это серьезная уловка для заемщиков. В банке для вас распишут все прелести и условия перекридитования, однако при выплате, к примеру, 30 тыс. долларов, 25 тыс. из них заемщик выплачивает в виде процентов, и лишь 5 тыс. составит основной долг.
В свою очередь дифференциальный тип платежей, предусматривает собой то, что если заемщик будет досрочно погашать суму кредита, то оставшаяся процентная ставка будет снижаться, при чем это будет дольно ощутимо для клиента.
Конечно, банки дают взаймы огромные суммы своим клиентам для приобретения жилья. Однако следует помнить, что, выдав заемщику деньги, банк берет у него в залог жилье, которое, несмотря на инфляцию и другие показатели остается всегда в цене. В то время, когда вы наблюдаете за ростом рыночных цен на жилье, банкиры так же наблюдают за этим и потирают руки, думая о вашем же жилье, которое вы взяли в кредит. Вам следует помнить, что в договоре кредитование имеется пункт о том, что банк может в определен-ных условиях потребовать от вас полностью погасить досрочно всю сумму кредита. И его не будет интересовать, где вы возьмете эти деньги.

Именно ипотека, а не другие виды кредитования предоставляет банку самый низкий риск. Что заемщик может сделать с квартирой? Спрятать или увезти не получится, а если и уда-стся причинить какой-либо вред или ущерб квартире, то сделать косметический ремонт задача не сложная. При выдаче ипотеки, банк стабильно получает свои 10 – 14% годовых, которыми может распоряжаться уже сейчас. Ему не нужно ждать 10 – 20 лет эти деньги. Ведь прокредитовав определенный процент населения, банк смело распоряжается ими с момента поступления выплат по ипотеке.

Мало кому известная схема кредитования выглядит так: финансовое учреждение накапли-вает кредитные обязательства в пулы, примерно по 20 – 50 млн. долларов и продает их ипотечным фондам. Т.е. происходит возврат денег, которые банк выдал определенному количеству заемщиков. После возврата этих денег банк выступает в роли оператора-посредника между ипотечным фондом и заемщиком. При этом он может и дальше выда-вать кредиты.
Итог выше сказанного:
В том случае, если человек покупает квартиру, и хочет взять в банке максимальный кре-дит для ее приобретения, при этом он вообще не собирается его погашать досрочно, вы-годной схемой погашения кредита в его случае будет – аннуитетная. В аналогичном слу-чае, если он надумает взять кредит по дифференцированной схеме платежей, то сумма кредита для приобретения будет намного ниже. Это связано с тем, что при дифференци-альных платежах первый платеж будет самым большим, а последний – маленьким. В то время как аннуитетные платежи будут погашаться равными частями.
Во всех оставшихся случаях, лучше всего взять кредит в банке с дифференциальными платежами. Это относится как к вероятности относительно наступления непредвиденных обстоятельств (ведь никто не застрахован от несчастного случая и других происшествий), так и срока кредитования (если клиент взял у банка кредит на 10 – 30 лет) лучше всего оформлять ипотеку в банке именно с дифференциальными платежами.
В нашей стране, на сегодняшний день, основными банками, работающими по дифферен-циальному типу погашения платежей, являются Сбербанк и Газпромбанк. Однако на рын-ке появляются и другие банки с таким типом погашения. Недавно себя зарекомендовал Абсолют банк.
Однако стоит отметить, что нет ни одного банка, который бы являлся панацеей для реше-ния проблем кредитования. Для каждого человека или семьи должен быть какой-то инди-видуальный банк, который подходил бы по всем критериям.

Источник: Агентство недвижимости Гарант Плюс <>http://www.garantplus48.ru
 http://garantplus48.ru/mortage.php
Категория: Мои статьи | Добавил: aspain (15.03.2009) W
Просмотров: 10240 | Рейтинг: 3.7/3
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Поиск
Форма входа
горячее предложени
Фото о Испании
Объявления
[12.02.2015][апартаменты]
Продается квартира (0)
[02.07.2012][виллы]
Шале в Марбелье на 1 линии пляжа с выходом к морю (0)
[21.06.2012][апартаменты]
Апартаменты в аренду у пляжа. (0)
[21.06.2012][апартаменты]
Квартира в Испании, Коста-Брава! (0)
[12.04.2012][апартаменты]
Квартира в аренду на лето в Испании. (0)
Другие новости
Мини-чат
Друзья сайта
  • Официальный блог
  • Сообщество uCoz
  • FAQ по системе
  • Инструкции для uCoz
  • Статистика

    Онлайн всего: 1
    Гостей: 1
    Пользователей: 0
    [09.10.2012][Мои статьи]
    Коммерческая недвижимость в Испании (0)
    [23.03.2012][Мои статьи]
    Россияне активно скупают недвижимость за рубежом (0)
    [22.03.2012][Мои статьи]
    Россияне вложили в недвижимость Испании миллиард евро (0)
    [16.02.2012][Мои статьи]
    Порт Банус (0)
    [14.02.2012][Мои статьи]
    Кризис сделал зарубежную недвижимость доступной (0)
    [13.02.2012][Мои статьи]
    Митинги стимулировали рост интереса к зарубежной недвижимости (0)
    [07.12.2012][Виллы.]
    Предлагаем современную виллу с отличным видом (0)
    [07.12.2012][Виллы.]
    Предлагаем виллу под ремонт в Торремолиносе (0)
    [07.12.2012][квартиры.]
    Срочная продажа квартиры в центре (0)
    [07.12.2012][квартиры.]
    Продаю апартаменты на первой линии.Беналмадена Коста. (0)
    [14.05.2012][квартиры.]
    Квартира на продажу в Аймонте (0)
    [14.05.2012][квартиры.]
    Отличные апартаменты в Новой Андалусии (0)